Por Montse Morán, abogada
Cada vez son más las consultas que nos llegan acerca de la compra de fincas rústicas, siendo muy habitual que los ciudadanos se pregunten si hay algún tipo de privilegio en la compra por ser llevador o colindante.
La respuesta no es fácil, habrá de estarse a cada caso en concreto y estudiarlo, ya que hay varios factores en juego a la hora de determinar quién tiene preferencia.
Nuestro Código Civil (norma básica que regula las relaciones entre las personas) establece que tendrán ese derecho en la compra (se denomina retracto) los propietarios de las tierras colindantes, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. Añade esa norma que este derecho no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres en provecho de otras fincas.
En cuanto al plazo, la norma nos indica que es de nueve días contados desde la inscripción y, en su defecto, desde que el colindante hubiera tenido conocimiento de la venta. El plazo se cuenta desde el día siguiente a la inscripción en el Registro de la Propiedad, pero si el colindante conoció la venta en detalle antes de la misma, se contará desde ese momento.
Puede ocurrir, que en esa finca que se pretende vender, además de colindantes interesados, haya copropietarios (personas que tienen en común esa finca, como pueden ser los herederos) o incluso algún llevador o arrendatario (entraría en juego la Ley de Arrendamientos Rústicos) también interesado, con lo que ahora nos toca hablar de las preferencias entre el retracto de copropietarios, el de colindantes del que ya hablamos y el de arrendamientos rústicos, si concurren los tres:
- El retracto de colindantes es preferente al del arrendatario, pero siempre que las dos fincas (la que se vende y la del colindante) no excedan de una hectárea; fuera de este caso, la ley actual dice que será preferente el retracto del arrendatario a cualquier otro de preferente adquisición. Eso sí, el arrendatario o llevador, según la legislación, tendrá que ser agricultor profesional.
- El retracto del arrendatario es preferente al del copropietario, la propia ley así lo dice.
- El retracto del copropietario es preferente al del colindante: también por la propia aplicación de la ley.
- Pero, ¿qué ocurre si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo? La respuesta dada por la jurisprudencia es que será preferido el que sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran la misma cabida, el que primero lo solicite.
Otra duda es si es necesario que haya un contrato de arrendamiento para que el llevador pueda acceder a la compra de la finca; la respuesta es que no: la jurisprudencia admite que no haya contrato escrito siempre que se demuestre que verdaderamente existe.
La última duda más habitual, salvado lo anterior es, ¿cuándo una finca se entiende que es rústica? Esta definición la da la jurisprudencia, considerando que una finca se considera rústica por:
- La situación o emplazamiento en el campo, y no en la ciudad.
- El aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).
- La preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro.
Lo que viene a explicar la jurisprudencia es que una finca será rústica si está emplazada en el campo o si su aprovechamiento es estrictamente rural (agrícola, pecuaria o forestal), y que, si en la misma finca hay elementos propios de lo rústico y lo urbano, será rústica si uno de los elementos tiene más peso sobre el otro o si lo uno depende del otro.
Como se puede ver, es una regulación algo complicada ya que hay varias normas que entran en juego, además de la jurisprudencia; lo que sí vemos es que no hay dos casos iguales, ya que la casuísticas es muy variada.
