Por Montse Morán Abogados
La crisis del COVID, unido al auge del teletrabajo, ha implicado que, quienes se plantean comprar un inmueble, ya no ponen la mira en pisos en el centro de la ciudad, sino que, al contrario, busquen una vivienda unifamiliar o terreno para construir en las afueras; con mayor amplitud sí, pero, sobre todo, con algo muy valorado hoy en día: un terreno. En cuanto a los pisos, observamos cómo ha aumentado ligeramente el interés por viviendas con terraza o con un pequeño terreno delante de casa, como de ello puede presumir el barrio de Roces, en el que tenemos la oficina de Gijón, que está muy cercano a la zona rural.
En el despacho, nuestra compañera Montse, es la especialista en estos temas de propiedad, y notamos como, fruto de lo anterior, la gente siente una imperiosa necesidad de comprar este tipo de vivienda o terreno, sin, en muchas ocasiones, llegar a plantearse un asesoramiento previo, lo que desaconsejamos por completo, teniendo en cuenta la problemática que puede acarrear un mal hacer tanto en el caso del vendedor, como en el caso del comprador.
Nos gustaría informar acerca de la compraventa de terrenos, ya que es donde más problemas notamos que puede haber.
Empezando por el vendedor, deben tenerse en cuenta las limitaciones urbanísticas de la finca, así como las capacidades del terreno, ya que, dependiendo de ello, podrá sacarse más o menos aprovechamiento. Para ello, nosotros siempre contamos con técnicos especializados y realizamos un análisis jurídico del propio terreno. En la zona rural, por ejemplo, encontramos muchos terrenos en los que se combinan partes urbanizables y partes totalmente rústicas y es aquí en el que podría entrar en juego un proyecto de segregación.
Nuestros clientes tienen la idea de que, cualquier finca, puede ser repartida en las porciones que se quieran y con las medidas deseadas, sin embargo, la segregación no se hace dibujando con un lápiz sobre un plano y diciendo “esto es así”, es un trabajo técnico preciso que además está regulado porque tiene consecuencias catastrales, urbanísticas y en el Registro de la Propiedad, y hay muchas limitaciones. Por eso, es necesario que un equipo jurídico-técnico realice un proyecto, para el que se inspeccionará y estudiará la finca, efectuando mediciones y cálculos y llevando los resultados a informes y planos técnicos.
Ese proyecto es para justificar ante la Administración la idoneidad o necesidad de la segregación.
En este sentido, nos encontramos con clientes que, tras haber realizado una mala gestión de la segregación, han perdido la posibilidad de sacar el 100% del rendimiento de su propiedad.
En cuanto al comprador, nosotros le asesoramos antes de llevar a cabo la compra de una finca de todas las posibilidades y limitaciones, ya que no por ser un terreno edificable, implica que podamos construir sobre él, hay afecciones que hay que tener en cuenta. También es importante destacar que cada zona tiene sus limitaciones en cuanto a proyecto, materiales, tipo de vivienda, etc. con lo que también podríamos encontrarnos con sorpresas indeseadas.
Finalmente, otro tema importante que hay que destacar es lo concerniente a las arras, o, más comúnmente conocida, la señal. Hay promotoras que se comprometen a entregar las llaves en una determinada fecha, y observamos como, por limitaciones como las ya citadas, se retrasa dicha entrega, lo que ocasiona un grave perjuicio al comprador por el que tiene que incurrir en gastos fruto del incumplimiento del contrato (hay casos en que incluso tienen que alquilar una vivienda ya que han vendido su anterior propiedad). En estos casos, en el despacho tenemos varios litigios resueltos en los que solicitamos la indemnización correspondiente. En otras ocasiones, es el propio vendedor quien, en el día de la fecha acordada para firmar la escritura de compraventa, no acude pero, sin embargo, se queda con la señal, pudiendo en este caso, si tenemos un buen contrato firmado, acudir a los tribunales en recuperación de dicha señal más el extra correspondiente. En el caso del vendedor, en ocasiones sufre la pérdida de la venta por causa imputable al comprador (no concesión de hipoteca, falta de fondos, etc.), y es aquí en el caso en que podrá el vendedor quedarse para sí la señal pactada en compensación de esa pérdida de oportunidad de venta.
Ante la complejidad de lo mencionado, nuestro consejo es no precipitarse y dar pasos seguros; una vivienda es una ilusión.
