Por Lope Gómez Ibáñez y Patricia Blanco Carriles, Abogados y socios fundadores de Blanco & Gómez Abogados
En nuestro labor diaria del despacho, son muchos los clientes que nos consultan respecto de la titularidad de sus fincas rústicas, principalmente ante la aparición de diferentes eventualidades, como puede ser el inicio de un procedimiento administrativo de deslinde, la posibilidad de constituir una Junta Gestora sobre un monte proindiviso para su mejor y más provechosa explotación, o la mera oportunidad, en definitiva, de aprovechar los recursos o frutos de su propiedad. En la mayoría de los casos se trata de situaciones de completa falta de actualización de dicha titularidad, circunstancia que, fundamentalmente, trae causa del transcurso del tiempo sin que las transmisiones de estas propiedades de una generación a otra, se hayan documentado debidamente hasta reflejar su actual titularidad dominical.
Así, nos encontramos diferentes supuestos de fincas rústicas o de propiedades indivisas sobre montes privados que, a pesar de encontrarse reflejados en documentos públicos o privados que datan de finales del siglo XIX, no se han incluido en las escrituras públicas que documentan las transmisiones inter vivos o mortis causa acaecidas con posterioridad. Ocurre, por ejemplo, con las herencias de padres a hijos, o las compraventas plasmadas en documento privado. De este modo, a estos inconvenientes no solo se une la falta de acceso en muchos casos de esas fincas al Registro de la Propiedad (o la ausencia de inscripción actualizada) sino también la difícil coordinación de las fincas entre los archivos del Catastro, los del Registro de la Propiedad y los documentos en los que los titulares basan su derecho; circunstancias todas ellas que acaban por obstaculizar enormemente los intentos de regularización de las propiedades rústicas y forestales llevados a cabo por sus legítimos titulares.
Cuando se nos plantean estas situaciones, debemos comenzar con la regularización de las propiedades afectadas, y ello en los siguientes términos: en primer lugar debemos tratar de obtener la regularización y actualización de la información y descripción de las fincas afectadas en el Catastro, ya que, a fin de poder iniciar los procedimientos de regularización ante Notario contemplados por la vigente Ley Hipotecaria (artículos 198 y siguientes) resultará preciso contar con una descripción catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales afectadas, que se cohoneste con la descripción que recoja el título que esgrimamos para regularizar nuestra propiedad (normalmente, escrituras de aceptación o adjudicación hereditaria, donación, compraventa; u otras figuras, no por ello menos comunes, como las escrituras de redención de foros o censos). Por todos es conocida la absoluta falta de concordancia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, y mucho más con aquellas descripciones recogidas en escrituras públicas que ni siquiera han tenido acceso al Registro; pero más obstáculo reviste, si cabe, la posibilidad de subsanar las discrepancias entre el Catastro y la realidad inmobiliaria, cuando se exige el acuerdo o la ausencia de oposición de los posibles colindantes o titulares catastrales afectados (artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario). En suma, y como luego veremos, de existir falta de acuerdo u oposición de posibles colindantes o titulares catastrales, esta concordancia solo podrá alcanzarse acudiendo al ejercicio de acciones judiciales ante nuestros Tribunales a los que posteriormente me referiré.
En segundo lugar, en los casos en que exista concordancia entre la información catastral, Registro de la Propiedad y/o realidad jurídica extrarregistral, o cuando se haya conseguido subsanar las discrepancias existentes por mediar acuerdo o falta de oposición, lo cierto es que La Ley Hipotecaria contempla una serie de procedimientos competencia del Notario, los cuales, bajo el Título VI de este cuerpo legal, el propio artículo 198 L.H. los define como los encaminados a obtener “la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral”, y son principalmente el Expediente de Dominio para la inmatriculación de fincas, el Expediente para la inmatriculación de fincas no inscritas por doble título traslativo y finalmente el Expediente para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido. A falta de todo ello, cuando no exista concordancia entre la descripción catastral descriptiva y gráfica de la parcela y el título de propiedad esgrimido; o cuando, aun existiendo esta concordancia, no exista acuerdo entre colindantes (inmatriculación) o, en su caso, supuestos titulares intermedios o sus herederos (reanudación de tracto) siempre quedará expedita la vía judicial como último recurso, y ello a través del ejercicio de las correspondientes acciones declarativa de dominio y/o reivindicatoria (en caso de verse desprovisto el legítimo propietario de la posesión del inmueble por un tercero). De acudir a la vía judicial, y a fin de que la resolución judicial favorable pueda tener acceso al Registro de la Propiedad, debemos tomar en consideración que si lo que se pretende es la inmatriculación de una finca, deben ser llamados al procedimiento no solo los posibles titulares afectados (transmitente que figure en el título a inmatricular) sino también todos los titulares catastrales o registrales sobre las fincas colindantes. Del mismo modo, si se busca obtener la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, debe demandarse no solo al titular registral y a sus herederos, sino a todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante.
Por último debemos destacar la importancia de contar con un informe pericial que ofrezca una adecuada delimitación e identificación georreferenciada del inmueble.
